Gustavo Ortolá Martínez es un hombre inquieto. Y se le nota. Desarrollista inmobiliario, es gerenciador comercial de Ingeconser, empresa constructora y promotora inmobiliaria multinacional con sede central en Málaga y delegaciones en Sevilla, Brasil y la Argentina. Urbanizaciones de lujo, viviendas de alta calidad, grandes centros comerciales, edificaciones de vanguardia y resorts de lujo, conforman la actual cartera de proyectos del holding. También es director ejecutivo de GO Real Estate, desarrolladora y comercializadora de proyectos inmobiliarios con perfil de servicio y gestión. A los 45 años se define como un “ingeniero raro” que a su formación de base en esa disciplina supo sumarle altas dosis de creatividad para convertirse en un “descubridor de oportunidades”.
En la entrevista con Inversor Global trazó un agudo diagnóstico del mercado inmobiliario de lujo local, sopesó oportunidades y amenazas del sector y explicó por qué los ladrillos son hoy, como tantas otras veces en la historia argentina, el mejor negocio. En su análisis, la influencia de factores políticos y económicos, la visión para detectar terrenos que esconden negocios en potencia y la capacidad para pensar a largo plazo, se combinan en partes iguales. Su último “hijo profesional” es “La Defensa”, un predio en pleno San Telmo en el que desde el 1° de octubre se realiza la exposición anual de Casa FOA.
¿Cómo surgió el proyecto La Defensa?
Hace tres años identificamos un terreno muy lindo a dos cuadras y media de la Plaza de Mayo, de 20 metros por 50. Combina dos amenities fundamentales: la arquitectura urbana y el patrimonio histórico de la zona. Es un proyecto mixto que recoge la riqueza de la tradición y la arquitectura, mezcla lo moderno y lo antiguo. Queríamos inaugurarlo con el Bicentenario y además se dio lo de Casa FOA. Eso terminó de darnos la plataforma para presentarlo con un poco más de ruido.
¿Qué ofrecen?
Un lugar en donde vivir y trabajar en pleno casco histórico de la ciudad que combina las oficinas y lo que llamamos lofty suites: una nueva categoría que conjuga el loft y la suite: es para vivir y para trabajar. Además, en la planta baja, está el restaurante de Pablo Massey, La Panadería de Pablo. Un lugar moderno, amigable y urbano, con comidas elaboradas que funciona como articulador de todo el proyecto.
¿Cómo son las lofty suites?
Son unidades de entre 50 y 100 metros. Son chiquitas, pero con muy buen diseño y muy modernas. Además, hay tres espacios abiertos comunes que van a quedar tal como se presentan en FOA. También hay una terraza que da a la iglesia de San Francisco. Es como estar en Florencia, con una cúpula divina y un clima realmente distinto.
¿Ya se vendieron?
El edificio tiene dos volúmenes. La parte trasera está toda vendida. La de adelante, la de los lofty suites, es la que se presenta en Casa FOA. De las 18 unidades, 16 se van a vender durante la presentación de FOA y las otras dos las vamos a subastar los últimos días de la muestra.
¿A qué cree que responde el éxito de La Defensa?
Por un lado, el Gobierno tiene una política de reposicionar el Casco Histórico, que tenía valores inmobiliarios muy bajos. Lo que nosotros logramos fue defender ese valor: estamos vendiendo el metro de1500 dólares para arriba, que para esa zona es inédito. El paquete FOA está a US$ 2700. Eso fue posible porque supimos darle carácter al proyecto, logramos darle contenido. La gente lo entendió y está respondiendo.
¿A qué público apuntan?
A un público joven, moderno, que conjuga esto de trabajar y vivir en el mismo lugar. También a inversores que compran para después alquilarles a turistas.
¿Cuáles son, hoy, las claves de un buen desarrollo inmobiliario?
Encontrar buenas ubicaciones y lograr margen sobre la posición, sobre la tierra.
¿Cómo se ideó el sistema de venta de propiedades contra entrega de cereal para el proyecto Ciudad Ribera en Rosario?
Armamos un proyecto muy orientado al público de Rosario que respira campo. Observamos que había un número importante de productores con hasta dos cosechas guardadas por los movimientos en el tipo de cambio y en los precios de salida. Ideamos un esquema de pago con el cereal, pero valuado un poco por encima de lo que en ese momento cotizaba en la Bolsa de Rosario. Logramos seducirlos para que pusieran cereal y funcionó muy bien.
¿Qué perspectivas presenta 2011?
Las perspectivas son buenas. En un contexto en el que las inversiones extranjeras fueron un desastre, donde se expropiaron las jubilaciones privadas y los ahorros del banco, donde se devaluó el dólar, el ladrillo pasa a ser, como siempre lo fue, una alternativa inmejorable para defender tu plata. Y de eso se trata.
¿De qué se trata?
De que si lográs proyectos interesantes, innovadores y con valores razonables, tenés una buena recepción del público. Si hacés un buen producto, tenés bien identificado al posible comprador y diseñás en función de eso, el proyecto debería ser exitoso. A partir de ahí, hay que trabajar con cosas que respondan a las demandas de la gente.
¿Cuáles son actualmente esas demandas?
Se están vendiendo las unidades chicas, porque la aspiración del público normal es comprar algo que permita generar renta en el futuro. Los departamentos chiquitos funcionan como cajas de seguridad. Hoy la fantasía es: «No aspiro a ganar mucho dinero, quiero preservar el que ya tengo». Frente a eso, el ladrillo es lo mejor.
¿Qué papel juega la inflación en este escenario?
Es nuestra gran enemiga. El producto tiene que ser muy sólido y estar muy bien definido, sobre todo en términos de ubicación, para poder soportar la inflación con aumento de precios. Si no tenés un buen producto, no resistís la subida de precios.
¿Qué estrategias aplican frente a ese panorama?
Lo primero es trabajar sobre tierras novedosas. La Defensa es un ejemplo. San Telmo es una zona que tiene mucho potencial, pero el momento en el que nosotros nos metimos, estaba subóptima. Hay que entrar en lugares que vos veas que a futuro tienen que andar, porque entrás con incidencias muy bajas y eso te permite lograr valores más bajos de colocación de producto.
¿Cuáles son los beneficios?
Entrar con menor exposición de capital y arrancar con valores muy competitivos: empezás con valores más bajos y los vas subiendo a medida que aumenta la demanda. Me pasó tanto en Rosario como en La Defensa. Si hacés buenos proyectos, a medida que se consolidan, la absorción del aumento de los costos te la da la suba de los precios de venta. Lo que pasa es que llega un momento en que no podés subir más el precio de venta. Desde que arrancamos en Defensa la inflación creció muchísimo, pero el precio de venta también creció. Dimos con un proyecto innovador que nos permitió ir absorbiendo la suba. Si no tenés eso, sonaste.
¿La crisis económica mundial está superada para el sector?
La Argentina es un mercado que funciona totalmente fuera del mundo. Tiene una forma absolutamente distinta de estructurar sus proyectos inmobiliarios. Acá, los proyectos se generan con ahorro genuino: la gente no compra con crédito. Lamentablemente, sólo hasta el 3 por ciento de las operaciones se hace con crédito. El resto es todo «colchón bank», ahorro genuino o manejo de excedentes. La crisis mundial pegó por una cuestión de confianza y por contagio, nada más. Aunque en un principio pareció que los precios iban a bajar, se sostuvieron y hasta subieron. Quedó demostrado, una vez más, que en la Argentina el ladrillo es el único respaldo para defender la plata.
¿Por qué el mercado inmobiliario de lujo es hoy negocio en la Argentina?
Porque, lamentablemente, el único que compra es el target ABC1, porque no existe crédito y la gente que tiene ingresos razonables no tiene posibilidades de ahorro. Sin posibilidad de ahorro y sin crédito es muy difícil comprar.
Fuente: Inversor Global |
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